Metoda hedonické ceny

Z Enviwiki
Skočit na navigaci Skočit na vyhledávání
The printable version is no longer supported and may have rendering errors. Please update your browser bookmarks and please use the default browser print function instead.

Metoda hedonické ceny (Hedonic price method; Hedonic models) představuje jeden z nejstarších přístupů k určení poptávky po netržních komoditách – jako např. ovzduší, hluk; přičemž hodnota těchto environmentálních atributů je odvozena z aktuálních tržních transakcí.[1] Vychází z předpokladu, že každý statek lze popsat jako soubor určitých vlastností a charakteristik[2] a že environmentální kvalita je jednou z charakteristik daného statku, např. cenu nemovitosti ovlivňuje nejen její technické vybavení, počet pokojů, dostupnost do centra, ale také kvalita ovzduší v dané lokalitě, okolní hluk apod.[3]

Pomocí této metody se snažíme zjistit jaká část z rozdílu cen nemovitostí je způsobena určitým rozdílem v environmentálních vlastnostech nemovitostí a odvodit, kolik jsou lidé ochotni zaplatit za zlepšení environmentální vlastnosti.[4]

Slovo „hedonic“ pochází z řečtiny a v překladu znamená potěšení. Lidé mají potěšení z toho, že žijí v pěkném prostředí a při výběru domu nebo bytu se rozhodují i na základě hodnot životního prostředí. [5]

Malá Lhota - vlastní fotografie
Otrokovice - vlastní fotografie

Jak ukazují výsledky různých šetření, domácnosti s vyšším příjmem se často nacházejí v oblastech s nižším znečištěním ovzduší, zatímco domácnosti s nižším příjmem v oblastech s vyšší koncentrací škodlivin.[6]

Metoda hedonické ceny spadá do kategorie metod odhalených preferencí (Revealed preferences), které vycházejí z pozorování chování spotřebitelů na skutečných trzích.[7]

Použití

Nejčastěji se metoda hedonické ceny používá ve dvou případech:[8]

a) při zjišťování jak se faktory životního prostředí promítají do tržní ceny nemovitostí (může jít o ceny při koupi, prodeji, nájmu)
b) při zjišťování, jak se kvalita pracovního prostředí promítá do výše mzdy

Nejběžnější využití se týká znečištění ovzduší, dále bývá používána k oceňování negativního užitku z blízkosti skládky nebezpečného odpadu, hluku z pozemní či letecké dopravy, rizika zemětřesení, kvality a blízkosti vodních zdrojů atd.[3]

Úplně první použití této metody v oblasti životního prostředí představuje studie Ridkera a Henninga z roku 1967, která se týkala kvality ovzduší.[3]

Použití ve světě

Garrod a Willis (2000) ve své knize uvádějí jednotlivé příklady užití metody hedonické ceny:[9]

  • Brown and Pollakowski (1977) zkoumali vliv blízkosti vody na hodnotu nemovitostí
  • Morales (1980) studoval dopad stromů v jednotlivých parcelách na ceny domů
  • Nelson (1980) zkoumal hluk z letecké dopravy a jeho vliv na cenu nemovitostí
  • Brookshire (1985) zkoumal vliv různé úrovně poškození ze zemětřesení na cenu nemovitostí ve vilových čtvrtích v Los Angeles a San Francisku


Následující tabulka znázorňuje vybrané studie a jejich výsledné hedonické odhady ochoty platit za snížení množství škodlivin v ovzduší[10]

Studie Polutant Ochota platit
Ridker a Henning (1967) síra 53,31 $ za mg/m3
Nelson (1978) průměrná letní ozónová koncentrace 42,27 $ za ppm
Nelson (1978) průměrná měsíční koncentrace částic 193,25 $ za mg/m3
Harrison a Rubinfield (1978) NOx 4 495 $ za ppm
Harrison a Rubinfield (1978) koncentrace částic 50,16 $ za ppm
Bloomquist (1988) koncentrace částic 552,96 $ za mg/m3

Použití v jiných oborech

a) jedna z prvních aplikací této metody se snažila vysvětlit cenu automobilů v závislosti na výkonu, váze atp. (Court, 1939; Griliches, 1971)[3]
b) jiné studie se zaměřily na vliv sociálních faktorů[9]
  • Schafer (1979) studoval vliv rasové diskriminace na trh bydlení v Bostonu
  • Forrest et al. (1992) zkoumal vliv městských železnic na cenu nemovitostí

Aplikace metody

Metodu aplikujeme v několika krocích:[6]

1) nejdříve definujeme příslušnou tržní komoditu (nemovitost) a definujeme statky, či služby, které s nemovitostí souvisí
2) poté specifikujeme funkční vztahy mezi tržní cenou a všemi druhy užitné hodnoty nemovitosti (tzv. hedonická cenová funkce)
3) následuje shromáždění územně průřezových dat a časových řad cen nemovitostí a s nimi spjatých charakteristik, ceny nemovitostí mohou pocházet z databází realitních kanceláří
4) pomocí mnohonásobné regrese vypočítáme koeficient kvality prostředí (vztažený k ceně nemovitostí), tento koeficient představuje dodatečnou částku, kterou je třeba zaplatit při přesunu do nemovitosti s lepší kvalitou prostředí

Podrobný popis aplikace této metody popisuje Koldstad (2000), zjednodušený model lze najít v knize Dvořáka a kol. (2007).

Podmínky uplatnění metody

Využití této metody předpokládá, že trh s nemovitostmi (případně pracovní trh) představuje trh dokonalé konkurence a nachází se v rovnováze, ačkoliv ve skutečnosti jsou tyto trhy často výrazně regulovány.[6] To je také důvod, proč tato metoda není v České republice hojně využívána.[11]

Předpoklady metody hedonické ceny vedou k tomu, že je tato metoda spíše vhodná pro ex post hodnocení výsledných efektů.[9]

Je nezbytné najít statek, jehož tržní hodnota je ovlivňována environmentální komoditou (př. cena domu ovlivněna kvalitou vzduchu), dále je důležité, aby veškerá škoda z environmentální komodity byla promítnuta do ceny daného statku na trhu, neboť ve skutečnosti mnohé problémy životního prostředí nemají přímý vliv na pozorovaný tržní statek.[1]

Problémy uplatnění metody

Metoda hedonické ceny je velmi náročná na data. Aby bylo možné odhadnout hedonickou cenovou funkci pro konkrétní trh, je nezbytné mít k dispozici velký počet pozorování popisující jak prodejní ceny, tak i četné charakteristiky nemovitostí na daném trhu. Častým problémem modelů hedonické ceny je multikolinearita. Jednotlivé environmentální charakteristiky jsou často zkorelované (např. nemovitosti v blízkosti silnice se potýkají s větším hlukem a vyšší koncentrací znečišťujících látek v ovzduší). Je tedy často obtížné oddělit nezávislý účinek těchto dvou forem znečištění z ceny nemovitosti. Vážnější problém může nastat, pokud jsou údaje použité při hedonické analýze převzaty z více než jednoho trhu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že podmínky nabídky a poptávky se mohou na každém trhu lišit, odhad hedonické cenové funkce pro jeden určitý trh s nemovitostmi bude zkreslený, pokud použijeme údaje o cenách domů stanovených na jiném trhu.[5]

Dalším nedostatkem této metody je, že hodnotu lze odhadnout pouze z pohledu domácností, nejsou do ní zahrnuty užitky rekreantů či pracujících.[12]

Související zmiňované studie

  • RIDKER, R.G. - HENNING, J.A. The Determinants of Residential Values with Special Reference to Air Pollution, The Revise of Economics and Statistics, 1967, vol. 49, no. 2, s. 246-257.
  • BROWN, G.M.Jr. - POLLAKOWSKI, H.O. Economic valuation of shoreline. The Review of Economics and Statistics, 59, 1977, s. 272-278.
  • MORALES, D.J. The contribution of trees to residential property value. Journal of Arboriculture, 6, 1980, s. 305-308.
  • NELSON, J. P. Airports and property values, a survey of recent evidence. Journal of Transport Economics and Policy, 14, 1980, s. 37-52.
  • BROOKSHIRE, D. S., et al. A test of the Expected Utility Model: Evidence from Earthquake Risks. Journal of Political Economy, 93, 1985, s. 369-389.
  • COURT, A. T. Hedonic price indexes with automotive examples. In the Dynamics of Automobile Demand. New York: General Motors, 1939
  • GRILICHES, Z. Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change. In Price Indexes and Quality Change: Studies in New Methods of Measurement. Cambridge: Harvard University Press, 1971. s. 287
  • SCHAFER, R. Racial discrimination in the Boston housing market. Journal of Urban Economics, 6, 1979, s. 176-196.
  • FORREST, D., et al. Both sides of the track are wrong: a study of the effect of an urban railway system on the pattern of housing prices, University of Salford: Department of Economics, 1992

Zdroje

  1. 1,0 1,1 KOLDSTAD, C.D. Environmental economics. New York: Oxford University Press, 2000. 400 s. ISBN 0 19 511954 1.
  2. MARKANDYA, A. The Hedonic Pricing Method. University of Bath. [online]. [cit. 2010-03-20]. URL: <http://www.bath.ac.uk/~hssam/Hedonicpricing.ppt>
  3. 3,0 3,1 3,2 3,3 PALMQUIST, R.B. Hedonic models. In Handbook of Environmental and Resource Economics. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 1999. Kapitola 53. s. 765-776. ISBN 1-85898-375-4.
  4. MARKANDYA, A., et al. Environmental Economics for Sustainable Growth: A hand book for practitioners. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2002. ISBN 1-84064-306-4.
  5. 5,0 5,1 HARIPRIYA, G. Hedonic price method: A concept note. Chennai. Madras School of Economics. [online]. [cit. 2010-04-10]. URL: <http://coe.mse.ac.in/dp/hedonic%20price.pdf>
  6. 6,0 6,1 6,2 SEJÁK, J. a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. s. 256. ISBN 80-7169-393-6.:
  7. DVOŘÁK, A., et al. Kapitoly z ekonomie přírodních zdrojů a oceňování životního prostředí. 1. vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze. Nakladatelství Oeconomica, 2007. s. 196. ISBN 978-80-245-1253-2.
  8. ŠAUER, P. Kapitoly z environmentální ekonomie a politiky i pro neekonomy. Univerzita Karlova v Praze. Centrum pro otázky životního prostředí, 2007. 164 s. ISBN 978-80-87076-06-4.
  9. 9,0 9,1 9,2 GARROD, G. - WILLIS, K.G. Economic Valuation of the Environment: Methods and case studies. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2000. s. 365. ISBN 978-1-85898-684-5.
  10. The Hedonic Price Method. [online]. [cit. 2010-04-10]. URL:<http://www2.bren.ucsb.edu/~kotchen/links/teaching/Hedonic.pdf>
  11. MELICHAR, J. – HONIGOVÁ, I. Oceňování životního prostředí: Letní škola pořádaná Centrem pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy v Praze ve dnech 25. – 31. července 2005 v Jizerských horách. Praha: Centrum pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy v Praze, 2005. ISBN 80-239-6295-7.
  12. BATEMAN, I. J. - DAY, B. H. - LAKE, I. The Valuation of Transport-Related Noise in Birmingham: Non-Technical Report to the DfT. Centre for Social and Economic Research on the Global Environment & Centre for Environmental Risk, School of Environmental Sciences, University of East Anglia, UK, 2004