Metoda hedonické ceny

Z Enviwiki
Skočit na navigaci Skočit na vyhledávání

Metoda hedonické ceny (Hedonic price method; Hedonic models) představuje jeden z nejstarších přístupů k určení poptávky po netržních komoditách – jako např. ovzduší, hluk; přičemž hodnota těchto environmentálních atributů je odvozena z aktuálních tržních transakcí.[1] Vychází z předpokladu, že každý statek lze popsat jako soubor určitých vlastností a charakteristik[2] a že environmentální kvalita je jednou z charakteristik daného statku, např. cenu nemovitosti ovlivňuje nejen její technické vybavení, počet pokojů, dostupnost do centra, ale také kvalita ovzduší v dané lokalitě, okolní hluk apod.[3]

Pomocí této metody se snažíme zjistit jaká část z rozdílu cen nemovitostí je způsobena určitým rozdílem v environmentálních vlastnostech nemovitostí a odvodit, kolik jsou lidé ochotni zaplatit za zlepšení environmentální vlastnosti.[4]

Slovo „hedonic“ pochází z řečtiny a v překladu znamená potěšení. Lidé mají potěšení z toho, že žijí v pěkném prostředí a při výběru domu nebo bytu se rozhodují i na základě hodnot životního prostředí. [5]

Malá Lhota - vlastní fotografie
Otrokovice - vlastní fotografie

Jak ukazují výsledky různých šetření, domácnosti s vyšším příjmem se často nacházejí v oblastech s nižším znečištěním ovzduší, zatímco domácnosti s nižším příjmem v oblastech s vyšší koncentrací škodlivin.[6]

Metoda hedonické ceny spadá do kategorie metod odhalených preferencí (Revealed preferences), které vycházejí z pozorování chování spotřebitelů na skutečných trzích.[7]

Použití

Nejčastěji se metoda hedonické ceny používá ve dvou případech:[8]

a) při zjišťování jak se faktory životního prostředí promítají do tržní ceny nemovitostí (může jít o ceny při koupi, prodeji, nájmu)
b) při zjišťování, jak se kvalita pracovního prostředí promítá do výše mzdy

Nejběžnější využití se týká znečištění ovzduší, dále bývá používána k oceňování negativního užitku z blízkosti skládky nebezpečného odpadu, hluku z pozemní či letecké dopravy, rizika zemětřesení, kvality a blízkosti vodních zdrojů atd.[3]

Úplně první použití této metody v oblasti životního prostředí představuje studie Ridkera a Henninga z roku 1967, která se týkala kvality ovzduší.[3]

Použití ve světě

Garrod a Willis (2000) ve své knize uvádějí jednotlivé příklady užití metody hedonické ceny:[9]

  • Brown and Pollakowski (1977) zkoumali vliv blízkosti vody na hodnotu nemovitostí
  • Morales (1980) studoval dopad stromů v jednotlivých parcelách na ceny domů
  • Nelson (1980) zkoumal hluk z letecké dopravy a jeho vliv na cenu nemovitostí
  • Brookshire (1985) zkoumal vliv různé úrovně poškození ze zemětřesení na cenu nemovitostí ve vilových čtvrtích v Los Angeles a San Francisku


Následující tabulka znázorňuje vybrané studie a jejich výsledné hedonické odhady ochoty platit za snížení množství škodlivin v ovzduší[10]

Studie Polutant Ochota platit
Ridker a Henning (1967) síra 53,31 $ za mg/m3
Nelson (1978) průměrná letní ozónová koncentrace 42,27 $ za ppm
Nelson (1978) průměrná měsíční koncentrace částic 193,25 $ za mg/m3
Harrison a Rubinfield (1978) NOx 4 495 $ za ppm
Harrison a Rubinfield (1978) koncentrace částic 50,16 $ za ppm
Bloomquist (1988) koncentrace částic 552,96 $ za mg/m3

Použití v jiných oborech

a) jedna z prvních aplikací této metody se snažila vysvětlit cenu automobilů v závislosti na výkonu, váze atp. (Court, 1939; Griliches, 1971)[3]
b) jiné studie se zaměřily na vliv sociálních faktorů[9]
  • Schafer (1979) studoval vliv rasové diskriminace na trh bydlení v Bostonu
  • Forrest et al. (1992) zkoumal vliv městských železnic na cenu nemovitostí

Aplikace metody

Metodu aplikujeme v několika krocích:[6]

1) nejdříve definujeme příslušnou tržní komoditu (nemovitost) a definujeme statky, či služby, které s nemovitostí souvisí
2) poté specifikujeme funkční vztahy mezi tržní cenou a všemi druhy užitné hodnoty nemovitosti (tzv. hedonická cenová funkce)
3) následuje shromáždění územně průřezových dat a časových řad cen nemovitostí a s nimi spjatých charakteristik, ceny nemovitostí mohou pocházet z databází realitních kanceláří
4) pomocí mnohonásobné regrese vypočítáme koeficient kvality prostředí (vztažený k ceně nemovitostí), tento koeficient představuje dodatečnou částku, kterou je třeba zaplatit při přesunu do nemovitosti s lepší kvalitou prostředí

Podrobný popis aplikace této metody popisuje Koldstad (2000), zjednodušený model lze najít v knize Dvořáka a kol. (2007).

Podmínky uplatnění metody

Využití této metody předpokládá, že trh s nemovitostmi (případně pracovní trh) představuje trh dokonalé konkurence a nachází se v rovnováze, ačkoliv ve skutečnosti jsou tyto trhy často výrazně regulovány.[6] To je také důvod, proč tato metoda není v České republice hojně využívána.[11]

Předpoklady metody hedonické ceny vedou k tomu, že je tato metoda spíše vhodná pro ex post hodnocení výsledných efektů.[9]

Je nezbytné najít statek, jehož tržní hodnota je ovlivňována environmentální komoditou (př. cena domu ovlivněna kvalitou vzduchu), dále je důležité, aby veškerá škoda z environmentální komodity byla promítnuta do ceny daného statku na trhu, neboť ve skutečnosti mnohé problémy životního prostředí nemají přímý vliv na pozorovaný tržní statek.[1]

Problémy uplatnění metody

Metoda hedonické ceny je velmi náročná na data. Aby bylo možné odhadnout hedonickou cenovou funkci pro konkrétní trh, je nezbytné mít k dispozici velký počet pozorování popisující jak prodejní ceny, tak i četné charakteristiky nemovitostí na daném trhu. Častým problémem modelů hedonické ceny je multikolinearita. Jednotlivé environmentální charakteristiky jsou často zkorelované (např. nemovitosti v blízkosti silnice se potýkají s větším hlukem a vyšší koncentrací znečišťujících látek v ovzduší). Je tedy často obtížné oddělit nezávislý účinek těchto dvou forem znečištění z ceny nemovitosti. Vážnější problém může nastat, pokud jsou údaje použité při hedonické analýze převzaty z více než jednoho trhu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že podmínky nabídky a poptávky se mohou na každém trhu lišit, odhad hedonické cenové funkce pro jeden určitý trh s nemovitostmi bude zkreslený, pokud použijeme údaje o cenách domů stanovených na jiném trhu.[5]

Dalším nedostatkem této metody je, že hodnotu lze odhadnout pouze z pohledu domácností, nejsou do ní zahrnuty užitky rekreantů či pracujících.[12]

Související zmiňované studie

  • RIDKER, R.G. - HENNING, J.A. The Determinants of Residential Values with Special Reference to Air Pollution, The Revise of Economics and Statistics, 1967, vol. 49, no. 2, s. 246-257.
  • BROWN, G.M.Jr. - POLLAKOWSKI, H.O. Economic valuation of shoreline. The Review of Economics and Statistics, 59, 1977, s. 272-278.
  • MORALES, D.J. The contribution of trees to residential property value. Journal of Arboriculture, 6, 1980, s. 305-308.
  • NELSON, J. P. Airports and property values, a survey of recent evidence. Journal of Transport Economics and Policy, 14, 1980, s. 37-52.
  • BROOKSHIRE, D. S., et al. A test of the Expected Utility Model: Evidence from Earthquake Risks. Journal of Political Economy, 93, 1985, s. 369-389.
  • COURT, A. T. Hedonic price indexes with automotive examples. In the Dynamics of Automobile Demand. New York: General Motors, 1939
  • GRILICHES, Z. Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change. In Price Indexes and Quality Change: Studies in New Methods of Measurement. Cambridge: Harvard University Press, 1971. s. 287
  • SCHAFER, R. Racial discrimination in the Boston housing market. Journal of Urban Economics, 6, 1979, s. 176-196.
  • FORREST, D., et al. Both sides of the track are wrong: a study of the effect of an urban railway system on the pattern of housing prices, University of Salford: Department of Economics, 1992

Zdroje

  1. 1,0 1,1 KOLDSTAD, C.D. Environmental economics. New York: Oxford University Press, 2000. 400 s. ISBN 0 19 511954 1.
  2. MARKANDYA, A. The Hedonic Pricing Method. University of Bath. [online]. [cit. 2010-03-20]. URL: <http://www.bath.ac.uk/~hssam/Hedonicpricing.ppt>
  3. 3,0 3,1 3,2 3,3 PALMQUIST, R.B. Hedonic models. In Handbook of Environmental and Resource Economics. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 1999. Kapitola 53. s. 765-776. ISBN 1-85898-375-4.
  4. MARKANDYA, A., et al. Environmental Economics for Sustainable Growth: A hand book for practitioners. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2002. ISBN 1-84064-306-4.
  5. 5,0 5,1 HARIPRIYA, G. Hedonic price method: A concept note. Chennai. Madras School of Economics. [online]. [cit. 2010-04-10]. URL: <http://coe.mse.ac.in/dp/hedonic%20price.pdf>
  6. 6,0 6,1 6,2 SEJÁK, J. a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. s. 256. ISBN 80-7169-393-6.:
  7. DVOŘÁK, A., et al. Kapitoly z ekonomie přírodních zdrojů a oceňování životního prostředí. 1. vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze. Nakladatelství Oeconomica, 2007. s. 196. ISBN 978-80-245-1253-2.
  8. ŠAUER, P. Kapitoly z environmentální ekonomie a politiky i pro neekonomy. Univerzita Karlova v Praze. Centrum pro otázky životního prostředí, 2007. 164 s. ISBN 978-80-87076-06-4.
  9. 9,0 9,1 9,2 GARROD, G. - WILLIS, K.G. Economic Valuation of the Environment: Methods and case studies. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2000. s. 365. ISBN 978-1-85898-684-5.
  10. The Hedonic Price Method. [online]. [cit. 2010-04-10]. URL:<http://www2.bren.ucsb.edu/~kotchen/links/teaching/Hedonic.pdf>
  11. MELICHAR, J. – HONIGOVÁ, I. Oceňování životního prostředí: Letní škola pořádaná Centrem pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy v Praze ve dnech 25. – 31. července 2005 v Jizerských horách. Praha: Centrum pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy v Praze, 2005. ISBN 80-239-6295-7.
  12. BATEMAN, I. J. - DAY, B. H. - LAKE, I. The Valuation of Transport-Related Noise in Birmingham: Non-Technical Report to the DfT. Centre for Social and Economic Research on the Global Environment & Centre for Environmental Risk, School of Environmental Sciences, University of East Anglia, UK, 2004